信托发行近腰斩 地产行业的冬天来了吗?

2019-08-02 10:07:27 来源:平说财经 作者:张平 300270还有几个板?

自7月份以来,国内有68家信托公司共发行323只房地产集合信托产品,规模仅达655.8亿元,较6月份的605只1084.51亿元的规模,在发行数量上“缩水”了46.6%,在发行规模上下降了40%,可以说几近“腰斩”。

  自7月份以来,国内有68家信托公司共发行323只房地产集合信托产品,规模仅达655.8亿元,较6月份的605只1084.51亿元的规模,在发行数量上“缩水”了46.6%,在发行规模上下降了40%,可以说几近“腰斩”。

  对此,国内信托专家表示:房地产信托产品发行“骤冷”主要是监管政策持续发力的结果。从5月“23号文”严格规范房地产信托业务,到7月伊始,银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示,二季度以来,房地产信托监管持续收紧。所以,信托产品的发行规模下滑就不足为奇了。

  而我们认为,7月份房地产信托发行几近“腰斩”主要原因有三个:首先,房企负债率过高,远超过60%的警戒线,有的甚至超过100%。这么高的负债率,即使要发行房地产信托产品,利率至少在10%以上。而这又是中小房企承受不了的融资成本,所以,房地产信托发行量就少了。

  再者,中央政府频频发出“房子是用来居住的,不是炒作的”信号。7月伊始,银保监会对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示。受到调控政策的持续收紧的影响,二季度以来,房地产信托监管持续收紧。

  最后,中小房企现在面临债务集中偿还高峰期。截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元,会在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。而目前正遇到房企的偿债高峰期。不管是监管层,还是信托公司,为了防控投资风险,也在收紧房企的融资规模上持续收紧。

  那么,房产信托收紧之后,发行量也几近腰斩,这是否意味着地产行业的冬天真的来了?对此,我们认为,地产行业的冬天的确已经到来:第一,不仅是房地产信托发行规模被腰斩,现在房企在海外发债融资的成本也大幅上升,而想通过贷款、再融资定向增发等手段来融资,难度是越来越大了。在融资渠道被堵后,房企只有通过降价来促销,否则资金回笼速度过慢,房企的资金链很容易断裂。

  第二,房产信托被收紧后,说明上至中央政府,下至地方政府都在进行房地产调控。怪不得去年下半年就有大型房企要轻资产化,有的房企要去房地产化,比如降低房地产占总公司业务的比重等,要么把自己原来的房产名字也给改了。这意味着房地产调控之后,也会有长效机制,房地产必须进行产业转型,向其他行业进行发展,这样才能获得生存可能。

  第三,房产信托被收紧后,很多中小房企会出现大洗牌。因为,中小房企通常是发行债务和信托产品来融资的,现在信托产品不能发了,而债务又集中到期了。中小房企要么宣布破产倒闭,要么被大型房企兼并重组。有人曾担心,在中小房企大洗牌之后,只剩下少数几家大型房企生存下来,这样加深国内房企的垄断。

  房地产信托在7月份发行量减少了一半左右。这主要是房企的负债率过高、中央房地产调控措施收紧、以及今明两年将是房企债务的集中到期日。未来由于房企融资渠道受阻,房地产将面临破产、转型、并购这三个结果。大型房企通过转型升级还有继续生存可能,中小型房企只能被大量淘汰出局。

关键词阅读:信托

责任编辑:卢珊 RF10057
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